新時期片區(qū)綜合開發(fā)實施路徑及操作實務(wù)

課程背景：

片區(qū)開發(fā)也稱片區(qū)綜合開發(fā)、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合模式開發(fā)等，2020年《土地成片征收標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（自然資規(guī)〔2020〕5號）文件出臺，對片區(qū)開發(fā)做出定義，片區(qū)開發(fā)是指在國土空間規(guī)劃確定的 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進行的 綜合性開發(fā)建設(shè)活動。片區(qū)開發(fā)是一種在符合國家及地方規(guī)劃的前提下對成片區(qū)域進行系統(tǒng)性地改造、建設(shè)、運營和維護的行為。

我國的片區(qū)開發(fā)最早可以追溯到改革開放初期的招商局蛇口工業(yè)區(qū)，隨著改革開放的不斷深入，在不同時間都出現(xiàn)不同特色的片區(qū)開發(fā)模式，不管采用哪種模式，片區(qū)開發(fā)的主要流程都包括拓展選址、戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、投融資規(guī)劃、項目策劃、開發(fā)計劃、可研編制、土地整理、開發(fā)建設(shè)、招商引資、園區(qū)運營、結(jié)算退出等流程。

本課程旨在幫助學(xué)員全面理解和掌握片區(qū)開發(fā)的理論知識和實踐技能，為片區(qū)開發(fā)領(lǐng)域的工作和區(qū)域發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：政府機構(gòu)（發(fā)改委、金融辦、園區(qū)管委會、相關(guān)政府平臺公司）、建筑施工企業(yè)、從事開發(fā)業(yè)務(wù)的國央企、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、證券公司、保險公司、信托公司

課程方式：實戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析+課程答疑

課程收益：

1、明晰片區(qū)開發(fā)的概念、特征和發(fā)展歷程

2、掌握片區(qū)開發(fā)的模式選擇

3、掌握片區(qū)開發(fā)全流程操作方法

4、掌握片區(qū)開發(fā)投融資規(guī)劃的內(nèi)容和方法

5、掌握土地整理、開發(fā)建設(shè)、招商引資、園區(qū)運營等實際操作技能，有效推動片區(qū)開發(fā)

6、熟悉片區(qū)開發(fā)國內(nèi)典型案例，掌握操作要點

課程大綱

第一講：新時期片區(qū)開發(fā)的新要求

一、片區(qū)開發(fā)的脈絡(luò)梳理

明晰定義：（自然資規(guī)〔2020〕5號）文件

1. 片區(qū)開發(fā)的內(nèi)涵（目的意義）

2. 中國片區(qū)開發(fā)的歷程

1）1994-2002年，政府直接投資模式

2）2002-2009年，土地分成模式

3）2009-2014年，BT、BOT模式

4）2014-2018年，PPP模式

5）2019-今，ABO及F+EPC模式

3. 片區(qū)開發(fā)常見操作模式及案例（PPP\F+EPC\ABO等）

案例解析：PPP政企合作開發(fā)模式

案例解析：ABO授權(quán)-建設(shè)-運營模式

案例解析：F+EPC融資工程總承包模式

二、片區(qū)開發(fā)的新形勢

1. 審視當(dāng)前階段的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境（困境與問題）

1）外部環(huán)境不確定性加大

2）國內(nèi)需求不足

3）基層財政收支矛盾較大

4）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在短板

2. 中央要求

1）促進經(jīng)濟增長

2）防范金融風(fēng)險

3. 地方訴求

1）增加財政收入

2）減少政府負債

4. 企業(yè)追求

1）投資安全

2）收益保障

三、當(dāng)前片區(qū)開發(fā)（新熱點）的實踐（案例解析）

1. 產(chǎn)城融合發(fā)展

2. 城市更新

3. 鄉(xiāng)村振興

4. 生態(tài)環(huán)境治理+片區(qū)綜合開發(fā)EOD

5. 軌道交通+土地綜合開發(fā)TOD

第二講：片區(qū)開發(fā)的全流程管理（頂層設(shè)計）

一、全流程管理模型

1. 片區(qū)開發(fā)價值鏈模型

發(fā)現(xiàn)價值——創(chuàng)造價值——實現(xiàn)價值——傳遞價值

2. 片區(qū)開發(fā)全流程圖示（結(jié)合具體企業(yè)案例）

二、拓展投資選址（投資是企業(yè)生存與發(fā)展的基本前提）

1. 城市選擇原則

1）國家戰(zhàn)略支持

2）都市圈與城市群

2. 項目選址具體依據(jù)

——三有+四有+五有+六有

三、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（找尋一個城市發(fā)展的靈魂，解決城市定位問題）

1. 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃概述

1）定義與重要性

2）主要內(nèi)容和編制方法

2. 片區(qū)定位

1）功能定位

2）發(fā)展定位

3）形象定位

3. 戰(zhàn)略發(fā)展路徑與策略

四、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（塑造一個城市的造血機能）

1. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的內(nèi)容

2. 產(chǎn)業(yè)體系與定位

1）產(chǎn)業(yè)體系內(nèi)容（主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支撐產(chǎn)業(yè)、細分產(chǎn)業(yè)）

2）產(chǎn)業(yè)定位的原則

3. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

1）傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級路徑

2）戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略

4. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位成果（案例）

1）產(chǎn)業(yè)鏈圖譜

2）產(chǎn)業(yè)地圖

五、空間規(guī)劃（劃定片區(qū)發(fā)展的價值版圖）

1.空間規(guī)劃定義與體系

1)規(guī)劃的定義與重要性

2)規(guī)劃體系與內(nèi)容

2.規(guī)劃的原則

1)創(chuàng)新規(guī)劃方法

2)規(guī)劃質(zhì)量的評判標(biāo)準(zhǔn)

3.規(guī)劃與設(shè)計模型

六、重大項目策劃（案例）

1.項目策劃的重要性

2.項目策劃的方法

1）項目定位與市場分析

2）產(chǎn)品策劃與功能設(shè)計

3.營銷策略與推廣計劃

七、投融資規(guī)劃

1. 投融資全生命周期管理

1）建立項目池+資金池

2）保障 “投融建管退”完整閉環(huán)

2. 資金結(jié)構(gòu)設(shè)計

1）資金結(jié)構(gòu)設(shè)計的原則（價值創(chuàng)造、戰(zhàn)略導(dǎo)向、風(fēng)險匹配、成本最小化、渠道多樣化）

2）結(jié)構(gòu)化融資模式（直接融資與間接融資）

3. 投融資計劃

1）資本金籌措

2）投資預(yù)算管理

3）投資進度管理

4）資金償還計劃

4. 融資渠道選擇

1)財政支持路徑

2)銀行支持路徑

3)非銀金融機構(gòu)路徑

5. 資本運作與退出機制設(shè)計

1）資產(chǎn)證券化（ABS）

2）基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）

3）產(chǎn)業(yè)投資基金

第三講：片區(qū)開發(fā)的全流程管理（策略與實施）

一、開發(fā)策略（制定片區(qū)滾動開發(fā)計劃）（案例）

1. 環(huán)境審視

2. 總體開發(fā)目標(biāo)

3. 三年開發(fā)策略

1）城市發(fā)展策略

2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略

3）資源保障策略

4. 一圖一表

1）三年滾動開發(fā)圖

2）三年流動開發(fā)項目表

5. 投資分析與經(jīng)濟計量

1）投資紀(jì)律（現(xiàn)金流3年當(dāng)期為正，5年累積正）

2）經(jīng)濟計量（GDP、稅收、就業(yè)等）

二、土地整理與開發(fā)建設(shè)

1. 九通一平與建設(shè)時序

2. 項目實施的計劃管理

3. 項目用地開發(fā)時序（圖示）

案例：一級開發(fā)的產(chǎn)品研究

三、招商引資與綜合運營

第1步：認清自身情況

案例：公司的產(chǎn)品與服務(wù)

第2步：明確客戶需求

——政府需求+企業(yè)需求與客戶畫像

案例：競爭優(yōu)勢與競品分析

第3步：找準(zhǔn)渠道路徑

——體系+制度+方式+渠道+方案（案例）

第4步：做好支持服務(wù)

1）運營服務(wù)管理體系

2）產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系（案例）

3）金融服務(wù)（產(chǎn)業(yè)投資基金）（案例）

4）智慧運營服務(wù)

四、結(jié)算退出

1. 項目收益結(jié)算方式與時間安排

2. 投資者回報保障措施

3. 項目退出與資產(chǎn)處置

4. 項目后評價與經(jīng)驗總結(jié)

第四講：片區(qū)開發(fā)的操作五大要點

要點一：風(fēng)險防范

1. 項目可行性風(fēng)險

——主要是合規(guī)性，包括收入支出、操作程序、政策等的合規(guī)性

2. 項目可融性風(fēng)險

要點二：項目策劃

案例解析：PPP項目策劃要點

案例解析：TOD項目策劃要點

案例解析：EOD項目策劃要點

案例解析：城市更新項目策劃要點

要點三：模式選擇

1. 四級開發(fā)組合的商業(yè)模式

2. 匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等）

要點四：多元化融資

1. 專項債操作要點（案例講解）

1）操作流程

2）明確發(fā)行主體和期限

3）確定支持領(lǐng)域和資金用途

4）規(guī)定還本付息方式

5）控制風(fēng)險

2. 開發(fā)性金融要點（案例講解）

1）開發(fā)性金融適用范圍

2）項目評估和篩選

3）融資結(jié)構(gòu)設(shè)計

4）風(fēng)險評估和管理

5）項目實施和監(jiān)督

3. 其他金融機構(gòu)

要點五：片區(qū)運營

1. 能力建設(shè)

2. 產(chǎn)品體系

3. 品牌推廣

——公司項目討論與答疑