物業(yè)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

課程背景：

2021年，隨著《民法典》的頒布實(shí)施，業(yè)主法律意識的提高，加之新冠肺炎疫情的影響，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在這嚴(yán)峻的條件下做到健康發(fā)展，是擺在我們物業(yè)人面前的一道課題。

本課在全面介紹物業(yè)企業(yè)相關(guān)法律規(guī)范的基礎(chǔ)上，通過生動鮮活的案例，重點(diǎn)講解民法典頒布后給我們物業(yè)企業(yè)帶來了哪些變化。同時，針對物業(yè)企業(yè)存在的法律痛點(diǎn)，進(jìn)行了詳細(xì)的闡釋和分析，并給出了行之有效的防范建議和措施。

課程收益：

● 精準(zhǔn)理解物業(yè)企業(yè)相關(guān)法律的立法本意

● 深入強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)依法管理意識

● 側(cè)重實(shí)務(wù)培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)的法律思維

● 規(guī)范系統(tǒng)地防范和化解物業(yè)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：企業(yè)管理人員、合規(guī)及風(fēng)控人員

課程方式：案例分析+法律條理講解+結(jié)論

課程大綱

第一講：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律保障

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題

1. 民法典對物業(yè)費(fèi)的規(guī)定

2. 拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)情形列舉和法律分析

1）以服務(wù)瑕疵為由

2）以服務(wù)收費(fèi)不合理為由

3）以買房未入住為由

4）以房屋質(zhì)量問題為由

5）業(yè)主和租住人發(fā)生爭議為由

6）以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由

7）以全部或者部分物業(yè)費(fèi)超過訴訟時效為由

8）造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失為由

9）業(yè)主能否以樓上漏水為由

10）一樓住戶沒使用過電梯為由

11）以物業(yè)服務(wù)合同期限已屆滿為由

二、催收物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)注意的問題

1. 證據(jù)留痕

2. 物業(yè)公司是否可以用停水停電的方法催收物業(yè)費(fèi)

3. 物業(yè)公司收取違約金問題

第二講：詳說民法典關(guān)于物業(yè)的新規(guī)

一、公共收益問題

《民法典》規(guī)定

1. 公共區(qū)域

1）利用道路或共有空間增設(shè)的停車位

2）附著于共有基礎(chǔ)設(shè)施之上的各類廣告

3）出租共有空間

二、如何扣除必要成本

三、如何分配共有部分收益

1. 業(yè)主大會討論決定收益的使用

2. 不再優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金

3. 一般抵扣物業(yè)費(fèi)、兌換成購物卡或直接分現(xiàn)金

案例分析：創(chuàng)業(yè)城物業(yè)因廣告收益分配不合理走人案

風(fēng)險(xiǎn)提示：民法典出臺，強(qiáng)調(diào)乙方意識

四、停車位問題——車位三種形式

民法典規(guī)定

1. 產(chǎn)權(quán)車位

2. 共有車位

3. 人防車位

案例分析：820個車位確權(quán)案

五、業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租、設(shè)立居住權(quán)告知物業(yè)服務(wù)人問題

1. 居住權(quán)問題——《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定

2. 居住權(quán)的一般屬性

3. 居住權(quán)的八個應(yīng)用

4. 為婚姻而設(shè)立居住權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1）居住權(quán)人同住人員問題?

2）居住權(quán)人有權(quán)居住的房屋范圍問題

3）居住權(quán)期限問題

第三講：物業(yè)企業(yè)日常管理法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

一、業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)保護(hù)問題

1. 業(yè)主財(cái)物被盜搶與物業(yè)的責(zé)任

1）業(yè)主家中被盜

2. 管理區(qū)內(nèi)車輛被盜

3. 管理區(qū)內(nèi)財(cái)務(wù)被搶

案例：管理區(qū)內(nèi)車輛被盜，物管公司判賠20萬元

風(fēng)險(xiǎn)提示：全面履行管理責(zé)任

二、業(yè)主人身損害與物業(yè)的責(zé)任

1. 業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被人歐打

2. 女業(yè)主被偷偷潛入家中的犯罪分子強(qiáng)奸殺害

3. 業(yè)主夜間掉入窨井

案例：保安不作為，物業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任

風(fēng)險(xiǎn)提示：封閉性管理、安全保障義務(wù)

三、房屋裝修等影響居住質(zhì)量問題

1. 住宅改商業(yè)用房

2. 業(yè)主裝修破壞承重墻

3. 裝修時間管理

4. 半夜狗吠

案例：承重墻被拆，導(dǎo)致樓體裂紋、鄰居逃離……誰之過，誰之責(zé)？

風(fēng)險(xiǎn)提示：物業(yè)的提示、通知和管理義務(wù)

四、物業(yè)維修問題

1. 維修不及時責(zé)任承擔(dān)

2. 自有部分維修

3. 共用設(shè)施維修

案例：因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

風(fēng)險(xiǎn)提示：規(guī)范化管理的重要性

五、保安致人損害的物業(yè)糾紛

1. 保安阻擋司法機(jī)關(guān)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)

2. 保安與業(yè)主斗毆責(zé)任承擔(dān)

案例：長沙綠園小區(qū)物業(yè)保安阻擋法官，被罰30萬元案

風(fēng)險(xiǎn)提示：司法機(jī)關(guān)有罰款權(quán)

六、小區(qū)共用設(shè)施傷人賠償糾紛

1. 基本類型

1）設(shè)施設(shè)備的安全保障責(zé)任

2）管理服務(wù)的安全保障責(zé)任

3）預(yù)防和制止第三人侵權(quán)的安全保障責(zé)任

2. 防范措施

1）兩協(xié)助兩及時

2）大型社區(qū)活動

3）一般狀態(tài)與特殊狀態(tài)

七、墜落物、高空拋物致人損害的法律風(fēng)險(xiǎn)

1. 業(yè)主自有部位的擱置物、懸掛物告知義務(wù)

2. 共有部位擱置物、懸掛物告知義務(wù)

3. 民法典新規(guī)：高空拋物，物業(yè)要承擔(dān)責(zé)任

案例：“連坐制度”之殤

風(fēng)險(xiǎn)提示：監(jiān)控完善勢在必行

八、物業(yè)服務(wù)中的消防管理法律責(zé)任

——消防設(shè)施維護(hù)和監(jiān)測

九、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)案例列舉

1. 玻璃門無警示標(biāo)志

2. 客用電梯與載貨電梯的使用功能警示

3. 步行樓道阻礙受傷責(zé)任承擔(dān)問題

第四講：物業(yè)企業(yè)的未來思考

一、物業(yè)企業(yè)的解聘問題

民法典規(guī)定

物業(yè)企業(yè)解聘的兩種情形

1. 到期解聘

2. 未到期解聘

案例：解聘物業(yè)是一把雙刃劍，砸掉的是物業(yè)人的飯碗

風(fēng)險(xiǎn)提示：法律規(guī)定清晰，需要服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變

二、物業(yè)企業(yè)應(yīng)備18個預(yù)案

1. 消防應(yīng)急處理預(yù)案

2. 搶劫、盜竊、兇殺、綁架等刑事案件應(yīng)急處理預(yù)案

3. 對自然災(zāi)害事故的應(yīng)急處理預(yù)案

4. 對業(yè)主（住戶或顧客）掛失財(cái)物/失竊處理預(yù)案

5. 對業(yè)主（住戶或顧客）遺失物品招領(lǐng)的處理預(yù)案

6. 對突然死亡事件的應(yīng)急處理預(yù)案

7. 對自殺或企圖自殺事件的應(yīng)急處理預(yù)案

8. 對精神病、鬧事人員的防范預(yù)案

9. 對打架斗毆、流氓滋擾的防范及處理預(yù)案

10. 對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理預(yù)案

11. 對暴力事件的緊急處理預(yù)案

12. 對傳染病及疫情的防控預(yù)案

13. 對突發(fā)性水管破裂和停水事件的處理預(yù)案

14. 對發(fā)生交通意外事故的處理預(yù)案

15. 對大范圍停電的處理方法

16. 對發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理預(yù)案

17. 對液化石油氣等可燃?xì)怏w泄漏的處理預(yù)案

18. 關(guān)于應(yīng)急預(yù)案所涉及事件處理的特別注意事項(xiàng)