建筑、房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)排查與節(jié)稅規(guī)劃

課程背景：

房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在一個(gè)”既要高收入又要少納稅”這個(gè)矛盾體中，在對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收治理中，執(zhí)法部]也查處了一些違法偷逃稅款的伎倆，絕大部分的經(jīng)營者都是有"底線”的。其實(shí)，在現(xiàn)行稅收政策下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)是可以依據(jù)交易安排合法減輕的。要進(jìn)行合理籌劃的前提條件是：先弄懂相關(guān)稅收政策，以及高稅負(fù)的原因，再進(jìn)行交易上的合理安排。

大部分建筑房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員對增值稅把握不透，思維混亂，很多建筑企業(yè)取得的發(fā)票不合規(guī)，有的企業(yè)可能學(xué)會(huì)了一些節(jié)稅“皮毛”，沒有把握住“實(shí)質(zhì)”，更沒有構(gòu)建起正確的增值稅思維。

開票系統(tǒng)升級、金稅三期發(fā)力、聯(lián)合懲戒、黑名單、“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”等嚴(yán)征管模式下，稅務(wù)稽查方式改變，稽查力度更大、稽查目標(biāo)更精準(zhǔn)，建筑房地產(chǎn)企業(yè)最大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)莫過于增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而防范增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又必須精通增值稅政策并靈活運(yùn)用。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,一筆業(yè)務(wù)同時(shí)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等多稅種，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更是不可忽視！

課程收益：

全面理清房地產(chǎn)建安行業(yè)是涉及的稅種

了解房產(chǎn)建安行業(yè)的稅種規(guī)范、納稅計(jì)算

明晰房產(chǎn)建安行業(yè)業(yè)務(wù)中涉及的問題處理、操作技巧

掌握房地產(chǎn)從拿地、設(shè)計(jì)、施工、裝修，再到銷售、自持等各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃相關(guān)知識(shí)

課程時(shí)間：2天，6小時(shí)/天

課程對象：企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)人員、企業(yè)負(fù)責(zé)人

課程方式：講師講授.案例研討.全員參與

課程大綱

模塊一、新環(huán)境下的房企稅收風(fēng)險(xiǎn)

一、合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢新變化與防控風(fēng)險(xiǎn)新思路：

1）國地稅合并

2）金三監(jiān)控及關(guān)聯(lián)事項(xiàng)

3）遺留問題、老項(xiàng)目、老稅率

4）發(fā)票聯(lián)網(wǎng)、嚴(yán)打虛開

5）納稅評估、稽查雙隨機(jī)、一案雙查、聯(lián)合懲戒

2、合同在稅收管理中的重要性

1) 合同涉稅與票據(jù)條款（價(jià)格、開票時(shí)間、種類、合規(guī)性責(zé)任）

2) 掛靠經(jīng)營與共享資質(zhì)、委托收付款是否可行

3）三方抵賬協(xié)議、委托收款協(xié)議、委托付款協(xié)議

4）四流不合一但稅法允許抵扣的特殊情形

3、防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵

1）發(fā)票新系統(tǒng)帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2）虛開發(fā)票的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及刑事風(fēng)險(xiǎn)

3）虛開發(fā)票后即作廢為何被判虛開發(fā)票罪

4）虛開發(fā)票沒用為何被判虛開發(fā)票罪

5）應(yīng)取得發(fā)票而未取得發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)

6）“對開”和“環(huán)開”專用發(fā)票

7）公司注銷了涉嫌虛開發(fā)票也清查

8) 《已證實(shí)虛開通知單》應(yīng)對

4、善意取得的運(yùn)用及真實(shí)交易的證明

1）真業(yè)務(wù)真發(fā)票為何被補(bǔ)稅

2）應(yīng)開票未開票的大風(fēng)險(xiǎn)

3) 合法憑證如何掌握

4) 確實(shí)無法取得合法憑證的補(bǔ)救

5）嚴(yán)守四流一致（付款方向與方式）

5、稅負(fù)預(yù)警如何應(yīng)對

1）、稅負(fù)率的定義

2）、企業(yè)增值稅行業(yè)預(yù)警稅負(fù)率

3）、幾大預(yù)警指標(biāo)解析

二、征地方式與稅務(wù)規(guī)劃：

1、招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

2、拆遷補(bǔ)償方式要點(diǎn)

3、股權(quán)收購方式（溢價(jià)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的處理）

4、合作開發(fā)模式

5、限地價(jià)競配建

6、前期規(guī)劃許可與清算對象確定

7、土地出讓金返還

三、開發(fā)成本的軌跡策劃

（一）前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算

1．七通一平

2．規(guī)費(fèi)

3．綠化與景觀

4．配套設(shè)施

（二）建安成本預(yù)算

1．地基基礎(chǔ)工程

2．主體結(jié)構(gòu)工程（甲供、大包、甩項(xiàng)）

3．裝修工程

（三）工程承包方式選擇中的籌劃：

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

四、融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃（統(tǒng)借統(tǒng)還、關(guān)聯(lián)借款、無息借款）

1、利息發(fā)票開具時(shí)間

2、計(jì)提未到支付期的利息是否調(diào)增所得

3、混合性投資

4、同期利率

五、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃（促銷方式選擇）：

1、設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行

2、先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行

3、贈(zèng)送裝修如何運(yùn)作

4、免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新

5、商鋪售后回租

6、視同買斷、超基價(jià)分成

7、組建銷售部與委托代銷的決策

8、租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)防控（無租、免租期、轉(zhuǎn)租）

9、往來賬中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負(fù)債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應(yīng)付款

⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時(shí)間

10、違約金專題

模塊二、建筑業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管控

一、建筑業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)防范

1、發(fā)票開具時(shí)間點(diǎn)和收付款

2、異地施工預(yù)繳稅款及涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

3、增值稅計(jì)稅方式的選擇及預(yù)繳稅款核算

4、項(xiàng)目結(jié)束留抵稅款的處理

5、商砼采購與水泥采購有無關(guān)系

二、建筑業(yè)合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1、合同經(jīng)濟(jì)行為分拆與業(yè)務(wù)內(nèi)容涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1）資質(zhì)共享問題

2）業(yè)務(wù)模式與組織架構(gòu)管理

3）外購材料設(shè)備模式的管理

4）“甲供工程”、清包工模式的管理

5）材料設(shè)備內(nèi)部調(diào)撥或內(nèi)部租賃模式

6）自制材料模式

2、建筑業(yè)的經(jīng)營方式及合同類型（EPC合同與施工承包合同的判定）

1）EPC 工程總承包項(xiàng)目

2）BT、BOT、PPP模式稅收問題

3）總價(jià)合同、固定單價(jià)合同、成本加成

4）聯(lián)營合作項(xiàng)目（掛靠經(jīng)營）

5）項(xiàng)目經(jīng)理承包制

3、混合銷售特例及兼營行為行為的涉稅分析

4、三包一靠的涉稅處理

2）專業(yè)分包和勞務(wù)分包風(fēng)險(xiǎn)

3）建筑勞務(wù)外包和勞務(wù)派遣的選擇

4）轉(zhuǎn)包風(fēng)險(xiǎn)

5、合同的相對方及三流一致的約束

三、降稅率后對建筑業(yè)的影響及風(fēng)險(xiǎn)

1、合同實(shí)施期限及結(jié)算方式

2、合同義務(wù)及納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

3、跨期合同（老項(xiàng)目）與征收方式變化

4、降稅率時(shí)點(diǎn)的遲延納稅風(fēng)險(xiǎn)

5、勞務(wù)人工成本的籌劃及用工合同類型

模塊三、建筑房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃方法

一、稅收籌劃技術(shù)的應(yīng)用

1、利用臨界點(diǎn)籌劃

2、一般計(jì)稅與簡易計(jì)稅合理選擇籌劃

3、供應(yīng)商和分包商的選擇籌劃

4、工程與勞務(wù)分包的籌劃

5、兼營與混合銷售、價(jià)外費(fèi)用的籌劃

6、改變掛靠經(jīng)營模式

7、甲供工程合理籌劃

8、組織架構(gòu)的合理安排

9、轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y模式

10、關(guān)聯(lián)交易的籌劃

二、資產(chǎn)剝離與重組：

1、合并與分立

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

3、投資

4、租賃

5、增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

三、分稅種稅務(wù)籌劃及預(yù)測

（一）、增值稅預(yù)算及預(yù)繳

1、銷項(xiàng)稅額測算與銷項(xiàng)抵減

1）建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

2）建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅收入、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)時(shí)間的異同分析

3）建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提前開票與延遲開票的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4）開票時(shí)點(diǎn)常見誤區(qū)八、混合銷售與兼營業(yè)務(wù)票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

5）建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營業(yè)務(wù)與混合銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

①兼營、混合銷售怎樣準(zhǔn)確區(qū)分？

②兼營、混合銷售在合同簽訂、發(fā)票開具、財(cái)稅處理上需要注意哪些事項(xiàng)？

③兼營、混合銷售的錯(cuò)誤納稅籌劃是怎樣的？

6）建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)外費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

①熟練運(yùn)用價(jià)外費(fèi)用相關(guān)稅法政策，準(zhǔn)確判斷價(jià)外費(fèi)用。

②價(jià)外費(fèi)用的發(fā)票問題。

③押金、保證金、財(cái)政補(bǔ)貼是否屬于價(jià)外費(fèi)用。

④稅務(wù)爭議事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)化解方法與合同中的價(jià)外費(fèi)用的涉稅事項(xiàng)。

7）建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

①增值稅視同銷售政策詳解

②增值稅視同銷售與所得稅視同銷售的區(qū)別

2、進(jìn)項(xiàng)稅額測算：

1）購建固定資產(chǎn)

2）期間費(fèi)用

3）成本中服務(wù)費(fèi)（設(shè)計(jì)、監(jiān)理等）

4）外購材料

5）工程大包

6）甲供工程

7）其他費(fèi)用

3、進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣風(fēng)險(xiǎn)

1）扣稅憑證合法合規(guī)（8大方面判斷）

2）增值稅扣稅憑證的種類

3）增值稅扣稅憑證抵扣期限

4）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的情形

5）四流合規(guī)（單列一節(jié)）

6）不動(dòng)產(chǎn)抵扣

7）農(nóng)產(chǎn)品抵扣

8）特殊政策

（二）、企業(yè)所得稅預(yù)算

1．未完工階段-預(yù)計(jì)毛利

2．完工階段-毛利差

3．期間費(fèi)用預(yù)算

4．開發(fā)項(xiàng)目出售與自持租賃稅負(fù)比較

5．總體稅負(fù)

（三）、土地增值稅稅負(fù)測算

1．不同類別產(chǎn)品清算收入確定

2．不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)?/span>

3．車位銷售方式（附贈(zèng)、銷售、租賃）對清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計(jì)算

6．增值額與增值率

7．稅負(fù)與調(diào)整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

（四）、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

1）銷售額差額計(jì)稅

2）公共配套設(shè)施

3）拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出涉稅

4）契稅計(jì)算依據(jù)

2．開發(fā)間接費(fèi)

1）代收的辦證等費(fèi)用是否繳稅？

2）建設(shè)方支付的賠償款、提請竣工獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)是否繳稅？

3）房地產(chǎn)公司代收的有線電視施工費(fèi)是否繳稅？

4）燃?xì)獬跹b費(fèi)

3．開發(fā)費(fèi)用

1）老項(xiàng)目怎么選擇計(jì)稅方式？

2）銷售額差額計(jì)稅的15個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

3）預(yù)繳稅款的計(jì)算基數(shù)

4）加計(jì)扣除與預(yù)提的計(jì)算基數(shù)

5）同一《施工許可證》下既有普通住房，又有別墅的計(jì)稅方法

4．利息支出

1）利息扣除的條件

2）代墊首付

3）銷售退回、銷售折讓

4）購房返稅

5．車位的買與送

1）車庫、車位的銷售處理

2）買房送車位、買房贈(zèng)車、買房送“蘋果” 、買房送物業(yè)費(fèi)等類似業(yè)務(wù)稅務(wù)處理

3）精裝房的銷售

4）車位的成本扣除

6．營銷設(shè)施

1）售樓處的餅干、糖等免費(fèi)食品需要視同銷售嗎？

2）售樓處以老帶新送禮盒需要視同銷售嗎？

3）售樓處送黃金掛墜需要視同銷售嗎？

4）售樓處、樣板間的處理

7、持有與自用、出租等問題涉稅

1）自行開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問題

2）開發(fā)項(xiàng)目出租和自用處理問題

3）開發(fā)項(xiàng)目自用、出租、回租、轉(zhuǎn)租、免租處理問題

4）代建工程財(cái)稅操作

5）預(yù)售環(huán)節(jié)收取的預(yù)收房款以及定金、訂金、誠意金是否繳稅？

6）未履行房屋銷售合同約定而沒收的定金、解除合同而收取的違約金是否征稅？

7）公共配套設(shè)施移交相關(guān)部門是否視同銷售？

企業(yè)價(jià)值觀： 誠信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏