園區(qū)運(yùn)營、開發(fā)、資產(chǎn)增值與保值

課程背景：

園區(qū)作為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要增長極和對外開放的重要窗口，經(jīng)歷了40年的發(fā)展，實現(xiàn)了發(fā)展規(guī)模和質(zhì)量上的快速成長，已成為我國參與全球制造業(yè)價值鏈分工的重要載體、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局的有力措施和推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的強(qiáng)大力量，成為保障我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定安全的“壓艙石”。中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過近40年的發(fā)展，已經(jīng)呈現(xiàn)出涉及不同產(chǎn)業(yè)層次、覆蓋經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域廣泛、多種類型互為補(bǔ)充的發(fā)展態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局不斷優(yōu)化，在追求合理化和高端化目標(biāo)的過程中取得了一定的成效。同時，伴隨制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)由城市中心向城市外圍的逐步轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為這些產(chǎn)業(yè)空間布局落地的重要載體，發(fā)揮了巨大的作用。

十四五規(guī)劃與中央經(jīng)濟(jì)工作會議多次反復(fù)明確未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙循環(huán)模式，其中重點突出高質(zhì)量發(fā)展及創(chuàng)新驅(qū)動在未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要牽引作用。如何在十四規(guī)劃背景及都市圈城市圈背景之下進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營、投資、融資、并購、招商，本節(jié)課程將從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的來龍去脈以及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行全方位解讀，并用精準(zhǔn)和業(yè)界最新的最具標(biāo)志性的案例為大家呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與過程。

課程收益：

● 掌握中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷程以及典型標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)

● 掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全生命周期的流程與關(guān)鍵節(jié)點

● 掌握標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)模式、贏利點、投融資模式、資本運(yùn)作以及ABS操作

● 掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)布局模式

● 掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最新開發(fā)模式

● 掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、維護(hù)、招商、增值體系

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：政府（發(fā)改委、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)管委會、相關(guān)政府平臺公司）、建筑施工企業(yè)、房企

課程方式：實戰(zhàn)講授+案例分析+模擬演練

課程大綱

第一講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)歷程、典型標(biāo)桿企業(yè)及開發(fā)流程解析

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程及典型標(biāo)桿企業(yè)分析

1. 1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來一補(bǔ)”-中國平安、中國中集、招商銀行

2. 1980年-中關(guān)村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”

3. 1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬達(dá)”

4. 1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”

5. 1992年-張江高科“高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、集成電路、園區(qū)投行”

6. 1998年-華夏幸?！澳Ｊ綖橥?、環(huán)京布局、正南50公里”民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商

7. 1998年-大連億達(dá)“信息產(chǎn)業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業(yè)園區(qū)

8. 1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合、金融助力”合資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商

9. 2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產(chǎn)龍頭

10. 2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善”-綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商

11. 2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉(zhuǎn)型”-新晉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商

12. 2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉(zhuǎn)型投資、片區(qū)開發(fā)、ABO/EPC+F”

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全流程（拓展、開發(fā)、投資、模式、運(yùn)營、退出）解析

1. 開發(fā)原理-新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級

2. 開發(fā)戰(zhàn)略-產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)）+土地（一線城市、二線城市）

3. 選址模型-5有模型

4. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向

5. 產(chǎn)業(yè)定位-產(chǎn)業(yè)門類一級二級名錄

6. 用地規(guī)劃-用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃三結(jié)合

7. 經(jīng)濟(jì)分析-產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動人口、就業(yè)、投資

8. 投入產(chǎn)出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環(huán)開發(fā)、收益率

9. 產(chǎn)品設(shè)計-產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式

10. 交易結(jié)構(gòu)-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動模式

11. 協(xié)議設(shè)計-股權(quán)模式、權(quán)力設(shè)定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體及項目可行性論證方法解析

1. 地方政府訴求

1）高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)更新

2）解決就業(yè)的效率

3）稅收的穩(wěn)定與效率

4）固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻(xiàn)

5）政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入

2. 開發(fā)運(yùn)營企業(yè)訴求

3. 投資規(guī)模與回報率

4. 融資達(dá)成可行性

1）短期利潤與長期收益

2）交易模式簡單標(biāo)準(zhǔn)

3）回收周期短

5. 招商引資客戶訴求

1）企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊

2）居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老

第二講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式與運(yùn)營方法解讀

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全價值鏈體系分析

1. 一級開發(fā)土地溢價分成

1）華夏幸福、萬達(dá)商業(yè)、宏泰發(fā)展、金科

2. 二級開發(fā)投資回報

1）聯(lián)東U谷、中南高科、萬洋重創(chuàng)城

3. 三級持有物業(yè)增值-Ascendas REIT(騰飛房地產(chǎn)信托基金)

1）中糧大悅城、華潤萬象城、張江高科

4. 四級運(yùn)營收費與第三方收入

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地財政邏輯與投資模式

1. BT模式的由來于在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的意義

1）平臺公司回購合規(guī)合法

2. BOT模式的緣起與現(xiàn)實意義

1）BOT模式與特許經(jīng)營結(jié)合

3. EPC模式與EPC+F模式

1）EPC模式合規(guī)但EPC+F模式灰色操作

4. ABO模式與片區(qū)開發(fā)案例解讀

1）ABO模式標(biāo)準(zhǔn)操作流程與投資創(chuàng)新

5. 一二三級聯(lián)動與金茂的覽秀城項目

1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費與項目操作

6. 土地財政與投資資金的合規(guī)循環(huán)流程

1）財政、土儲、業(yè)主、審批

7. 房地產(chǎn)與土地財政

1）都市圈城市群規(guī)劃與片區(qū)開發(fā)

2）粵港澳與長三角一體化與投資

3）地產(chǎn)的兩個投資視角

8. 長期看供需

9. 短期看金融

1）銀行、政府、企業(yè)、個人、平臺公司的杠桿騰挪與轉(zhuǎn)移

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體收入來源分析

1. 基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入

2. 征收拆遷補(bǔ)償-拆遷戶的收入

3. 招拍掛的土地溢價-政府的收入

4. 二級開發(fā)的資產(chǎn)溢價-開發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入

5. 長期運(yùn)營持有的資產(chǎn)增值-基金公司、信托、資管公司、開發(fā)商的收入

四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)細(xì)分及核心能力

1. 物業(yè)經(jīng)營-片區(qū)運(yùn)營的大數(shù)據(jù)接入點

2. 片區(qū)物業(yè)增值-資本運(yùn)作與資產(chǎn)運(yùn)作的大殺器

3. 住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動開發(fā)的根基

4. 產(chǎn)業(yè)類投資-好的片區(qū)匯報最為豐厚的模塊

5. 公共服務(wù)收入-克強(qiáng)指數(shù)在實體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)

6. 一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器

7. 稅收與政府補(bǔ)貼-微不足道卻是招商法寶

五、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程運(yùn)營管理

1. 市場研究

2. 投資決策

3. 土地獲取

4. 市場定位

5. 產(chǎn)品策劃

6. 規(guī)劃設(shè)計

7. 招標(biāo)采購

8. 施工組織

9. 綜合控制

10. 招商策劃

11. 經(jīng)營管理

12. 物業(yè)管理

六、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營25類增值服務(wù)與39項通用增值服務(wù)

1. 專業(yè)類增值服務(wù)

1）招商引資服務(wù)

2）建設(shè)報批服務(wù)

3）物業(yè)管理服務(wù)

4）生產(chǎn)服務(wù)

5）生活服務(wù)

6）……

2. 通用類增值服務(wù)

1）財務(wù)管理服務(wù)

2）法律服務(wù)

3）人事服務(wù)

4）投資融資服務(wù)

5）政策咨詢服務(wù)

6）市場開拓服務(wù)

7）信息文化服務(wù)

8）……

第三講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資模式及場景應(yīng)用

一、投資主體選擇

1. 政府投資-《政府投資條例》

2. 社會資本投資-《企業(yè)投資條例》

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本政策法規(guī)體系

1. 政府管理知識體系

1）政府項目發(fā)起、立項、審批、預(yù)算安排、前置手續(xù)與資料

2. 項目開發(fā)知識體系

1）開發(fā)策略與整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃

3. 項目運(yùn)營知識體系

1）招商引資、樓宇經(jīng)濟(jì)、物業(yè)及衍生業(yè)務(wù)

4. 項目投融資知識體系

1）與開發(fā)策略匹配的工程造價、財務(wù)測算、投融資規(guī)劃

5. 項目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計

1）規(guī)避現(xiàn)行體制障礙的結(jié)構(gòu)設(shè)計

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資模式與協(xié)議體系

1. 勾地模式

1）實際聯(lián)動，外表獨立

2）整體控制，鎖定地價

3）綜合計算，防止漏單

2. 政府采購與銀行信貸

1）采購工程

2）采購貨物

3）采購服務(wù)

3. 特許經(jīng)營模式與銀行信貸

1）自負(fù)盈虧

2）補(bǔ)貼補(bǔ)助

3）政府購買

4. 合規(guī)性PPP模式與銀行信貸

1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓（運(yùn)營義務(wù)不能退出）

2）將PPP模式進(jìn)行建設(shè)模式重新選擇（政府投資項目、F+EPC）

3）轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯犹卦S經(jīng)營項目

4）借助地方政府專項債券進(jìn)行政府采購

5. 地方政府專項債券

1）地方政府專項債券是政府投資合規(guī)性債務(wù)融資

2）專項債券受額度限制

3）2020年地方政府專項債券額度寬松

4）地方政府專項債券可做資本金

四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可行性論證流程

1. 項目選址確定

2. 項目開發(fā)地塊分析

3. 項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位

4. 項目產(chǎn)業(yè)布局

5. 項目土地規(guī)劃分析

6. 項目基本參數(shù)假設(shè)

7. 項目財務(wù)測算

第四講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計與管理

一、科創(chuàng)類產(chǎn)品

1. 研發(fā)基地、孵化器、中試樓、生產(chǎn)+研發(fā)類、創(chuàng)意中心

二、商業(yè)類

三、總部大樓、綜合辦公樓、寫字樓

四、工業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品

1. 輕工業(yè)類產(chǎn)品-多層廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房、iPark、Techplace

2. 倉儲類產(chǎn)品-物流設(shè)施、物流中心

五、配套類-鄰里中心

1. 超市、餐飲、宿舍、文體中心、食堂、會議中心、醫(yī)院、藥店、酒店

六、基礎(chǔ)設(shè)施類

1. 大門、圍墻、展館、支路、廣場、官網(wǎng)、魯律、雕塑小品

2. 管網(wǎng)-供水、供氣、供熱、雨水、污水、電力、電信

第五講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投融資模式工具與實施要點

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資與融資全生命周期過程設(shè)計

1. 全生命周期財務(wù)測算

2. 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計

3. 項目融資操作流程

4. 項目股債比例調(diào)和設(shè)計

5. 總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬

6. 動靜態(tài)與動態(tài)財務(wù)指標(biāo)評價體系構(gòu)建

7. 無追索和有限追索的融資特性達(dá)成

二、項目融資結(jié)構(gòu)與資金來源、期限、成本、增信、限制政策及審批流程解析

1. 項目融資的特性和方式

1）直接融資模式與間接融資模式

2）股權(quán)融資模式與債權(quán)融資模式

3）公募融資模式與私募融資模式

2. 項目融資資金結(jié)構(gòu)設(shè)計

1）融資比例

2）適用節(jié)奏

3）各類保函

4）期限、資金錯配、流動貸款

3. 融資成本

1）利息、手續(xù)費、存款

4. 增信措施

1）保證、抵押質(zhì)押、保險、支持類函件

5. 限制條件

1）資本金穿透與認(rèn)定

2）資金監(jiān)管與歸集

3）預(yù)算管理與付費

6. 項目融資具體工具使用與使用條件、比例

1）商業(yè)銀行貸款、政策性貸款

2）直租、售后回族

3）保險基金、養(yǎng)老基金、產(chǎn)業(yè)基建

4）資管計劃、保險債權(quán)計劃、信托細(xì)化

5）非金融信用債

6）資產(chǎn)證券與公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）

三、國家發(fā)改委針對園區(qū)類的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs、ABS

1. 資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)

2. 中國基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)REITs模式

3. 新加坡最大的地產(chǎn)投資信托基金Ascendas REIT (騰飛房地產(chǎn)信托基金)

4. 日本J-Reits模式與Nippon Building Fund

第六講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)案例解析

一、業(yè)界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王-華夏幸?；鶚I(yè)全方位解讀

1. 華夏幸?；鶚I(yè)發(fā)展歷程

1）理想國固安-天南門正南50公里的故事

2）正南模式向東發(fā)展-大廠異地崛起

3）環(huán)京布局-都市圈戰(zhàn)略凸顯

4）突破京津-謀劃全國

5）折戟江浙-灣區(qū)突圍

6）搶占區(qū)域-PPP助力

7）縱向深入-布局西部

2. 華夏幸?；鶚I(yè)的委托運(yùn)營模式及架構(gòu)設(shè)計

1）始于一二級聯(lián)動-中國片區(qū)開發(fā)的鼻祖模式

2）變于委托運(yùn)營-輕資產(chǎn)圈地模式

3）成于PPP模式-最合規(guī)的片區(qū)開發(fā)模式

4）投資拓展“四菜一湯”-讓地方政府欲罷不能的產(chǎn)業(yè)吸引

5）產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的千億價值

3. 華夏幸福的合法鎖地與開發(fā)瑕疵

1）片區(qū)開發(fā)第一要務(wù)-圈地鎖地、分期開發(fā)

2）片區(qū)開發(fā)終究是政府付費

3）片區(qū)開發(fā)致命弱點-現(xiàn)金流

4）片區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢-躺著賺錢

5）片區(qū)開發(fā)可持續(xù)-產(chǎn)融結(jié)合

6）財金21號文終結(jié)片區(qū)開發(fā)的PPP模式

4. 華夏幸?；鶚I(yè)融資方法大全與融資創(chuàng)新

1）債券類融資-信托借款、公司債、債務(wù)重組、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、關(guān)聯(lián)方借款、銀行承兌、委托貸款、銀團(tuán)貸款、短期融資券

2）夾層類融資-售后回族融資租賃、特殊信托計劃、夾層資管計劃、銷售輸血法

3）股權(quán)類融資-戰(zhàn)略引資、資產(chǎn)支持證券（ABS）、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、定向增發(fā)、股票質(zhì)押和對外擔(dān)保

5. 華夏幸福開發(fā)核心競爭力總結(jié)

1）項目成功與否的90%在于選址

2）無所不用其能的招商數(shù)據(jù)采集

3）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移才是招商引資的核心

4）新型城鎮(zhèn)化與四萬億投資讓華夏幸福躺賺

5）人才戰(zhàn)略促進(jìn)行業(yè)寡頭做大

6）緊靠中央政策分享政策紅利

7）公關(guān)與輿情的監(jiān)控設(shè)定行業(yè)壁壘

8）四大上市平臺塑造獨一無二的資金王國

二、專注產(chǎn)品、現(xiàn)金為王、發(fā)跡唐山、京沈崛起-聯(lián)東U谷解析

三、牌子最硬、歷史最長、項目最好、央企擔(dān)當(dāng)-招商蛇口

四、成于浦東、專注產(chǎn)業(yè)、基金引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先-上海張江高科